01 — Avant d'acheter
Crée plusieurs scénarios sur le même bien — LMNP réel, location nue, micro-foncier — et compare cash-flow net, impôts et rendement sur 20 ans côte à côte. Le régime gagnant est évident en 10 minutes.
Compte créé en 1 clic · Sans carte bancaire · Fiscalité 2026 à jour
+200 simulations créées ce mois-ci
Régime fiscal
Cash-flow
+187 €
/ mois
Impôts
0 €
an 1
20 ans
+54 200 €
net
Le régime le plus rentable ici
Grâce aux amortissements LMNP
Exemple simulé · clique pour comparer
Écart constaté
3 800 €
entre 2 régimes, par an
Impôts évités
3 420 €
année 1, exemple LMNP réel
Temps de décision
10 min
pour comparer 3 scénarios
Multi-scénarios
Même bien, régimes différents, côte à côte
5 régimes fiscaux
LMNP réel, LMP, nu, micro-foncier, micro-BIC
Cash-flow net réel
Impôts, charges et vacance déduits
Fiscalité 2026
Amortissements, déficit foncier, PS 17,2%
02 — Méthode
Tu saisis ton bien une seule fois. ImmoMind calcule le cash-flow, les impôts et le rendement de chaque scénario, puis fait ressortir celui qui te rapporte le plus.
Prix, loyer, charges, travaux, financement. Tu renseignes les paramètres une fois, puis tu crées autant de variantes que tu veux en changeant le régime fiscal, l'apport, les hypothèses.
Cash-flow mensuel net, impôt réel, rendement après impôts, projection sur 20 ans — chaque scénario passe par les mêmes calculs. Le régime gagnant ressort sans interprétation.
Tu sais quel régime choisir, de combien il te fait gagner, et si ton bien tient dans les scénarios défavorables. Tu signes ou tu passes — sans regrets.
Exporte un rapport PDF avec graphiques, tableau d'amortissement et projections. Le genre de dossier qui montre à ton banquier que tu maîtrises ton investissement.
Gratuit · 1 simulation complète · sans CB
Un même bien immobilier peut générer des résultats radicalement différents selon le régime fiscal choisi. Entre la location nue au micro-foncier, la location nue au régime réel, le LMNP micro-BIC et le LMNP au réel, l'écart peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an sur le même appartement.
ImmoMind vous permet de créer chaque scénario en quelques minutes et de les comparer sur des critères identiques : cash-flow mensuel net, fiscalité réelle, rendement après impôts, et projection sur 20 ans. C'est exactement le travail qu'un investisseur avisé fait avant de signer — mais en automatique.
Le statut LMNP au régime réel permet de déduire les amortissements par composants (mobilier 5-7 ans, immobilier hors terrain 20-40 ans, travaux 10 ans), ce qui réduit drastiquement la base imposable. Le régime réel en location nue permet de déduire les charges réelles et de créer du déficit foncier.
Lequel est le plus avantageux pour VOTRE bien ? Ça dépend du prix d'achat, du montant des travaux, du loyer, de votre TMI... C'est exactement ce que le simulateur calcule pour vous, avec les règles fiscales 2026 à jour.
Le rendement brut (loyer annuel / prix d'achat) est trompeur. Ce qui compte pour décider, c'est le cash-flow mensuel net : combien il vous reste chaque mois après le prêt, les charges, les impôts, et les provisions.
ImmoMind intègre automatiquement la vacance locative, les impayés, les charges de copropriété, assurances, taxe foncière, et prélèvements sociaux (17,2%). Un appartement à 6% brut peut tomber à 2% net. Comparer les scénarios sur cette base vous évite les mauvaises surprises.
03 — Fonctionnalités
Une seule règle ici : ta décision repose sur les vrais chiffres — cash-flow net, impôt réel, rendement après impôts — jamais sur un rendement brut qui ment.
50+
Paramètres de calcul
20 ans
Projection financière
∞
Scénarios comparables
Export professionnel
Le cœur de l'outil. Compare autant de versions que tu veux d'un même bien — LMNP réel, location nue, micro-foncier — sur les mêmes critères. Le régime gagnant ressort tout seul, sans interprétation.
Scénarios illimités
Micro-foncier, location nue au réel, LMNP micro-BIC, LMNP réel, LMP — chaque régime est modélisé selon ses vraies règles fiscales. Amortissements par composants, déficit foncier, prélèvements sociaux : rien n'est simplifié à tort.
5 régimes exacts
Vacance locative, impayés, charges, taxe foncière, impôts : tout est déduit avant d'afficher le cash-flow. Tu compares ce qui tombe sur ton compte, pas un rendement brut enjolivé.
Net, mois par mois
Vacance qui s'allonge, taux qui grimpent, loyer revu à la baisse… Teste chaque scénario en version optimiste, prudente et crise. Tu sais ce que tu encaisses avant de t'engager — pas après.
Avant de t'engager
Plusieurs lots, chacun ses paramètres. Les calculs sont consolidés pour juger la rentabilité de l'opération dans son ensemble et lot par lot.
Multi-lots
Graphiques, tableau d'amortissement, indicateurs clés mis en page proprement. Génère le rapport en 1 clic — celui qui fait dire à ton banquier que tu maîtrises ton dossier.
Export en 1 clic
04 — Avant / après
Un tableur que tu bidouilles, un comptable que tu paies à la consultation, ou rien du tout. Voilà ce que ça donne, côte à côte.
| Critère | ImmoMind | Excel | Comptable |
|---|---|---|---|
| Temps pour comparer 3 scénarios | 10 minutes | 1-2 jours | 1-2 semaines |
| Comparaison sur les mêmes critères | Automatique | Manuel (risque erreur) | Sur demande |
| Changement d'hypothèse instantané | Possible (risque de casser les formules) | ||
| Cash-flow mensuel réel | Possible (plusieurs h de formules) | ||
| Export PDF pro | |||
| Coût | 19€/mois | Gratuit (mais des jours de travail) | 150-300€/consultation |
| Mise à jour légale auto |
La précision d'un comptable, la rapidité en plus, et autant de scénarios que nécessaire.
Législation fiscale 2026 appliquée : amortissements par composants LMNP, déficit foncier, prélèvements sociaux 17,2%. Formules testées en continu.
ImmoMind t'aide à choisir le bon régime AVANT d'acheter. Ton comptable gère la déclaration APRÈS. L'export PDF sert de base de discussion entre vous deux.
Les règles fiscales changent chaque année. ImmoMind intègre les mises à jour automatiquement — pas besoin de revérifier tes formules Excel.
05 — Tarifs
Entre le bon et le mauvais régime fiscal, l'écart dépasse souvent plusieurs milliers d'euros par an. À ce prix, ImmoMind est rentabilisé dès ta première comparaison.
Pour tester sur un vrai bien
Pour comparer tous tes scénarios et décider
Tarif de lancement — augmentera bientôt
14 j satisfait ou remboursé · annulation en 1 clic
14 jours satisfait ou remboursé
Teste le plan Pro sans risque. Résilie quand tu veux depuis ton compte.
CGP, cabinet ou marchand de biens ? Offre dédiée multi-clients.
Nous contacter →06 — Sur le terrain
Des investisseurs qui ont tranché avec les bons chiffres. Exemples anonymisés pour illustrer le type de décision documentée.
“J'hésitais entre LMNP réel et micro-BIC pour un T2 à Lyon. En 10 minutes j'avais les deux scénarios côte à côte — l'écart était de 2 600€/an d'impôts. J'aurais jamais fait ce calcul tout seul.
Marc D.
Investisseur immobilier · 3 biens en portefeuille
“Avant j'avais un Excel que je bidouillais 2h par bien, et je n'étais jamais sûre de mes comparaisons. Maintenant je crée 3 scénarios en 10 minutes et les chiffres sont fiables.
Julie M.
Investisseuse immobilière · Portefeuille locatif Lyon
“Le stress test m'a montré qu'un bien qui semblait rentable devenait négatif si les taux montaient de 1 point. J'ai comparé avec un autre bien plus résilient. Premier investissement réussi grâce à ça.
Thomas L.
Premier investissement · T2 Bordeaux
“L'export PDF m'a permis de présenter 2 scénarios à mon banquier. Il a vu que j'avais fait mes devoirs — financement obtenu en 10 jours. L'outil se rentabilise dès le premier dossier.
Sophie R.
Investisseuse · Studio + T2 Lyon
Sans carte bancaire · résultat en 2 minutes
07 — Questions
Autant de scénarios que tu veux sur un même bien — LMNP réel vs location nue vs micro-foncier, par exemple — ou plusieurs biens entre eux. Chaque scénario passe par les mêmes calculs : cash-flow mensuel net, impôt exact, rendement après impôts et projection sur 20 ans. Tu compares des chiffres rigoureusement comparables.
On applique la législation fiscale française 2026 : déficit foncier, LMNP/LMP, prélèvements sociaux 17,2%, plafonds. Les formules sont testées en continu. Comme pour tout simulateur, on conseille de faire valider tes déclarations par un expert-comptable avant de les signer.
Une dizaine de minutes. Tu saisis ton bien une fois, puis tu crées des variantes en changeant ce que tu veux — régime fiscal, montant des travaux, apport. ImmoMind recalcule tout instantanément et affiche les résultats côte à côte.
Oui — c'est même le moment idéal pour l'utiliser. L'interface te guide pas à pas pour créer tes scénarios et te montre clairement lequel rapporte le plus. Tu n'as pas besoin de maîtriser la fiscalité : c'est précisément ce qu'ImmoMind calcule pour toi.
On applique les vraies règles : amortissements par composants (mobilier 5-7 ans, immobilier hors terrain 20-40 ans, travaux 10 ans) et report du déficit BIC. Pour les dossiers complexes ou atypiques, on recommande de valider les chiffres avec ton comptable.
Oui, sans engagement. Tu annules en 1 clic depuis ton compte. L'abonnement reste actif jusqu'à la fin de la période déjà payée. Aucun frais caché, aucune pénalité.
Tes données sont hébergées en Europe, chiffrées en transit et au repos. On ne les partage jamais avec des tiers. Conformité RGPD totale. Tu peux les exporter ou les supprimer à tout moment depuis ton compte.
Oui. Le plan gratuit te laisse créer une simulation complète sur un vrai bien et comparer deux scénarios. Tu juges par toi-même avant de payer. Aucune carte bancaire demandée.
La plupart des simulateurs te donnent UN résultat pour UN scénario. ImmoMind est pensé pour la comparaison : tu crées plusieurs scénarios sur le même bien et tu les départages côte à côte, sur les mêmes critères. C'est un outil de décision, pas un simple calculateur. Et la fiscalité est calculée correctement — amortissements par composants LMNP, déficit foncier, prélèvements sociaux — pas à la louche.
Non, et ce n'est pas le but. ImmoMind t'aide à choisir le bon régime AVANT d'acheter. Ton comptable intervient APRÈS, pour la déclaration. Les deux sont complémentaires : ImmoMind pour décider, le comptable pour déclarer. L'export PDF est d'ailleurs un bon point de départ pour en discuter avec lui.
Une autre question ?
Contacte-nous08 — Décision
Compare tes régimes fiscaux sur ton bien, identifie le plus rentable, et signe en sachant exactement ce que tu gagnes — ce mois-ci et sur 20 ans.
Conforme fiscalité 2026 · Données hébergées en Europe · RGPD