Le simulateur d'investissement locatif qui compare cash-flow, impôts et rendement sur 20 ans, régime par régime, avant que tu ne t'engages.
Gratuit · Sans carte bancaire · Comparaison en 10 min
LMNP réel, location nue, micro-foncier — crée plusieurs hypothèses sur le même bien et compare cash-flow net, impôt exact et rendement après impôts. En 10 minutes, tu sais quel régime choisir.
Plusieurs régimes, le même bien, côte à côte.
Fiscalité au réel, pas d'estimation au doigt mouillé.
Règles du CGI 2026, prélèvements sociaux inclus.
Tu saisis ton bien une fois. ImmoMind calcule le cash-flow, les impôts et le rendement de chaque scénario, puis fait ressortir celui qui te rapporte le plus.
Prix, loyer, charges, travaux, financement. Tu renseignes les paramètres une fois, puis tu crées autant de variantes que tu veux.
Cash-flow mensuel net, impôt réel, rendement après impôts, projection sur 20 ans. Tu vois immédiatement lequel rapporte le plus.
Tu sais quel régime choisir, combien il te fait gagner, et si ton bien tient dans les scénarios défavorables.
Exporte un rapport PDF avec graphiques, tableau d'amortissement et projections. Le dossier qui convainc ton banquier.
Ta décision repose sur les vrais chiffres — cash-flow net, impôt réel, rendement après impôts — jamais sur un rendement brut qui ment.
Compare autant de versions que tu veux — LMNP réel, location nue, micro-foncier — sur les mêmes critères. Le régime gagnant ressort tout seul.
Chaque régime est modélisé selon ses vraies règles fiscales. Amortissements par composants, déficit foncier, prélèvements sociaux : rien n'est simplifié à tort.
Vacance locative, impayés, charges, taxe foncière, impôts : tout est déduit avant d'afficher le cash-flow. Tu compares ce qui tombe sur ton compte.
Vacance qui s'allonge, taux qui grimpent, loyer revu à la baisse… Teste chaque scénario en version optimiste, prudente et crise.
Plusieurs lots, chacun ses paramètres. Les calculs sont consolidés pour juger la rentabilité de l'opération dans son ensemble et lot par lot.
Graphiques, tableau d'amortissement, indicateurs clés mis en page proprement. Un clic, et le même rapport sert pour ta banque, ton courtier ou ton comptable.
Un T2 à 120 000 €, loué 780 €. Rien ne change sauf le régime fiscal déclaré. Voici l'impôt annuel que chacun produit.
Hypothèses
| Régime | Impôt / an |
|---|---|
| Micro-foncier | 2 909 € |
| LMNP micro-BIC | 2 078 € |
| Location nue au réel | 833 € |
| LMNP au réelGagnant | 0 € |
Entre le pire et le meilleur régime, l'écart de trésorerie atteint 2 909 € par an, soit 242 € par mois. C'est un exemple : sur ton bien, le classement peut être différent. C'est précisément ce qu'ImmoMind calcule.
Un simulateur fiscal ne vaut que par ce qu'il modélise vraiment. Voici la liste, et la liste de ce qu'il ne modélise pas.
ImmoMind sert à choisir ton régime avant d'acheter. Il ne remplace pas ton comptable, qui intervient après, pour la déclaration. L'export PDF est fait pour lui être transmis.
Sur le T2 de l'exemple ci-dessus, l'écart entre deux régimes atteint 2 909 € par an. L'abonnement Pro coûte 228 € par an.
Pour tester sur un vrai bien
Pour comparer et décider
Tarif de lancement — augmentera bientôt
Sans engagement · Annulation en 1 clic · Aucun frais caché
Autant de scénarios que tu veux sur un même bien — LMNP réel vs location nue vs micro-foncier, par exemple — ou plusieurs biens entre eux. Chaque scénario passe par les mêmes calculs : cash-flow mensuel net, impôt exact, rendement après impôts et projection sur 20 ans. Tu compares des chiffres rigoureusement comparables.
On applique la législation fiscale française 2026 : déficit foncier, LMNP/LMP, prélèvements sociaux 17,2%, plafonds. Les formules sont testées en continu. Comme pour tout simulateur, on conseille de faire valider tes déclarations par un expert-comptable avant de les signer.
Une dizaine de minutes. Tu saisis ton bien une fois, puis tu crées des variantes en changeant ce que tu veux — régime fiscal, montant des travaux, apport. ImmoMind recalcule tout instantanément et affiche les résultats côte à côte.
Oui — c'est même le moment idéal pour l'utiliser. L'interface te guide pas à pas pour créer tes scénarios et te montre clairement lequel rapporte le plus. Tu n'as pas besoin de maîtriser la fiscalité : c'est précisément ce qu'ImmoMind calcule pour toi.
On applique les vraies règles : amortissements par composants (mobilier 5-7 ans, immobilier hors terrain 20-40 ans, travaux 10 ans) et report du déficit BIC. Pour les dossiers complexes ou atypiques, on recommande de valider les chiffres avec ton comptable.
Oui, sans engagement. Tu annules en 1 clic depuis ton compte. L'abonnement reste actif jusqu'à la fin de la période déjà payée. Aucun frais caché, aucune pénalité.
Tes données sont hébergées en Europe, chiffrées en transit et au repos. On ne les partage jamais avec des tiers. Conformité RGPD totale. Tu peux les exporter ou les supprimer à tout moment depuis ton compte.
Oui. Le plan gratuit te laisse créer une simulation complète sur un vrai bien et comparer deux scénarios. Tu juges par toi-même avant de payer. Aucune carte bancaire demandée.
La plupart des simulateurs te donnent UN résultat pour UN scénario. ImmoMind est pensé pour la comparaison : tu crées plusieurs scénarios sur le même bien et tu les départages côte à côte, sur les mêmes critères. C'est un outil de décision, pas un simple calculateur. Et la fiscalité est calculée selon les vraies règles : amortissements par composants LMNP, déficit foncier, prélèvements sociaux. Pas une approximation.
Non, et ce n'est pas le but. ImmoMind t'aide à choisir le bon régime AVANT d'acheter. Ton comptable intervient APRÈS, pour la déclaration. Les deux sont complémentaires : ImmoMind pour décider, le comptable pour déclarer. L'export PDF est d'ailleurs un bon point de départ pour en discuter avec lui.
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Compare les régimes fiscaux sur ton bien, repère le plus rentable, et signe en sachant exactement ce que tu gagnes — ce mois-ci comme dans 20 ans.